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贵州独山:开发商控诉被政府强行摊派5亿元安置费用

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(盛源国际小区)

近日,贵州省独山县美居置业有限公司向媒体反映称,独山县人民政府、独山县住房和城乡建设局违法摊派公司承担回迁安置义务5亿多元。并组织独山县公安局等职能部门,参与抢占公司开发建设的房屋,对合法维权的物业员工以司法调查的名义进行拘留,通过司法手段干预经济纠纷。政府部门对签订的协议多次出尔反尔,事关企业的生死攸关,严重侵害了企业利益。故向媒体举报政府这种欺商骗商、不讲诚信、利用职权鱼肉企业的不法行为。

5亿余元安置费用的由来

2010年7月,独山县人民政府为推进该县旧城改造,决定规划开发该县胶鞋厂片区。2010年12月底该县国土资源局委托贵州恒鉴不动产评估有限公司对该地块进行估价(①净地价总地价为17903.9万元整;②毛地价总为12593.95万元整),但未对外公布估价报告,之后于2010年12月29日在中国土地市场网上发布“独国挂告字[2010]03号”独山县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告,以挂牌方式出让该县南通南路(胶鞋厂片区)即上述地块土地使用权。

2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布并正式施行,该条例规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作,禁止建设单位参与搬迁活动。湖北人林吕宝于2011年1月25日报名参加竞买。并于1月28日在该地块挂牌出让活动中,以起拍价12593.95万元的价格取得该地块的土地使用权。

2011年2月16日,林吕宝与独山县国土地资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定编号为03号,面积为62470平方米的独山县南通南路(胶鞋厂片区)地块的国有建设用地使用权,以12593.95万元的价格出让给林吕宝,交地时间为2012年2月28日前。其中第十三条中约定:“在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的,应符合市(县)政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件”。以附件的形式对建筑高度、建筑面积、绿地率、容积率等区做了详细的规定。同时规定“配建回迁安置用房不少于62988平方米,其中,商业用房不小于3910平方米”。

林吕宝于3月4日、4月8日分三笔支付了上述地块土地使用权全部出让价款。

2011年3月18日,林吕宝注册成立独山县美居置业有限责任公司(以下简称:美居置业),并担任公司法定代表人,经营范围为房地产开发、销售、房屋租赁。同时开始在该地块上筹备开发“盛源国际”商住小区。

2011年9月17日,独山县人民政府做出征收决定,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《独山县国有土地上房屋征收评估与补偿暂行办法》制定了《独山县胶鞋厂片区旧城改建项目房屋征收安置补偿方案》一并向社会公布,确定独山县政府作为征收主体,独山县住房和城乡建设局(以下简称“县住建局”)作为征收实施单位,并在方案的“其他事项”中明确“政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁”。

此后,在具体实施该项目征收范围内的土地房屋征收补偿工作中,除了由住建局负责组织相关部门具体实施外,还由独山县政府成立的临时机构——独山县城镇化建设指挥部及其办公室(以下简称“指挥部办公室”)统一协调、指挥。

法人代表林吕宝称,从2011年3月至2014年6月,指挥部办公室多次以“关于胶鞋厂片区房屋征收专题会议纪要”或“文件(通知)”、“商洽函”等形式,要求我公司支付补偿保证金(用于被征收对象的补偿安置费用)、无偿提供回迁房源、按征收总经费的3%支付征收工作经费。

“在此期间,我公司以转账方式支付征收补偿保证金4656.9682万元到住建局的账户上,被指令直接支付给被征收户225万余元,指挥部办公室以借条形式支走143.1813万元。同时,县住建局在与该宗地块上的被拆迁户签订回迁协议时,直接将我公司的住房和门面房予以了处分,并指令独山县房管局以锁号禁售的方式冻结了我公司住房27038.86平方米、商铺18136.55平方米。而这些房产目前市场价值高达47040.96万元,加上政府前期强行摊派给我公司的近5千多万元的补偿款,总金额高达5亿多元”。

林吕宝称,县政府职能部门曾作为证据提交的文件(独国土资呈[2010]103号文件)第四条、第五条明确说明:(土地)成交总价款扣除成本性支出,包括征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费以及土地出让业务费用后余款为国有土地使用权出让金净收益。出让业务费按成交价的3%收取,一并纳入土地出让底价,不再另行收取。可见,我公司支付的土地出让金1.259亿元是优先用来支付该土地上被拆迁户的安置补偿费用以及业务经费的。县政府收了我公司的土地出让金,并争取了国家的专项资金,又逼着我公司另行承担安置补偿义务,明显是违法挪用了专款。”

县房管局多次被判决行政违法

林吕宝称,独山县政府为了达到让我公司缴纳相关费用和承担相关责任的目的,指令相关职能部门对我公司符合预售条件的房屋拒不颁发预售许可证。通过锁号禁售方式,限制我公司销售可预售的房屋。导致我公司在项目建设中途资金链断裂,差点崩盘,后通过行政诉讼才得以取得预售许可证。

资料显示,2014年9月19日,美居置业以黔南州独山县房地产管理局不履行法定职责,不为已经达到预售条件的“盛源国际”项目C区房屋颁发商品房预售许可证,侵害其合法权益,向独山县人民法院提起行政诉讼。

房管局在法院上提出的辩护理由是,胶鞋厂片区旧城改造项目(盛源国际)共涉及被征收户211户,其中大部分被征收户已安置完毕,因美居置业未提供项目的C区平面图,导致原签协议约定选择二期商铺安置的27户被征收户无法回迁。如果按照要求,办理了 C区的《预售许可证》后,美居置业就销售C区商铺,将导致二期选房户无房可选,因未能妥善解决被征收户回迁安置问题,暂不具备办理C区《商品房预售许可证》的条件。

独山县人民法院(2014)独行初字第23号行政判决书显示:法院审理后认为,“盛源国际”已具备商品房预售的条件县提交的材料齐全,房管局应当决定准许项目预售并颁发《商品房预售许可证》。房管局要求预留面积1953.49平米的33个门面房再颁发《商品房预售许可证》的理由非不予颁证的法定事由。要求房管局在判决书生效后十日内履行向美居置业颁发“盛源国际”C区商品房预售许可证的法定职责。

2015年6月30日,美居置业向贵州省都匀市人民法院提起行政诉讼,起诉独山县房管局在向“盛源国际”A区、B区、C区及独立体E1颁发了《商品房预售许可证》的情况下,又采取锁号禁售的方式,冻结和限制公司预售住宅面积27038.86平米,商业面积18136.55平方米。

都匀市人民法院经过审理后,以(2015)都行初字第43号行政判决书判决独山县房管局限制美居置业销售“盛源国际”商住小区A区、B区、C区及E1区可预售房屋的行为违法。

法院认为,美居置业依法取得的商品房预售许可受法律保护,被告作为房产管理部门,不得擅自改变已颁发的预售许可,更不得在没有法律、行政法规设定和授权的情况下,对已取得预售许可的房屋采取限制销售的行政强制措施。房管局辩称根据土地使用权出让合同约定,美居置业应承担拆迁安置的义务、也自愿申请并承诺预留回迁安置房,房管局的行为系双方一致合意的民事行为,不属于行政行为的意见,因美居置业与独山县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》及附件并未明确约定美居置业需承担拆迁安置义务,且是否承担拆迁安置义务也不属于被告依职权审查的范围。房管局限制销售“盛源国际”商住小区房屋的行政行为没有法律依据,侵犯了美居置业的合法权益,应予撤销。但由于房管局限制销售的房屋系用于安置“盛源国际”商住小区所在地块上的200余名被拆迁户,如予撤销将致使该200余名被拆迁户无法回迁,对社会公共利益造成重大伤害,故本院确认该行为违法,对美居置业主张判令房管局解除对可销售房屋的限制和冻结,允许对外销售的诉讼请求,本院不予支持。

贵州高院靠“推理”判决引争议

在持续的僵持后,2015年8月21日,美居置业向黔南布依族苗族自治州中级人民法院提起行政诉讼,起诉独山县人民政府和县住建局在2011年9月至2015年3月期间征收独山县胶鞋厂片区地块用于开发建设“盛源国际”房地产项目时,要求履行提供回迁安置房屋 、支付安置补偿费和征收工作经费义务行政行为违法。

法院经庭审后,2016年5月9日以(2015)黔南行初字第41号行政判决书判决独山县人民政府、县住建局在对该县胶鞋厂片区旧城区改建项目征收工作中要求美居置业无偿提供回迁安置房、承担拆迁补偿费用(含征收工作经费)的行为违法。并依照当时我国有关旧城区改建政策及相关法律规定对美居置业履行无偿提供回迁安置房、承担拆迁补偿费用(含征收工作经费)的行为所致损失予以适当补偿,并采取相应的补救措施。

中院判决后,双方均对判决结果不满,向贵州省高级人民法院提出上诉。美居置业公司认为应改判独山县人民政府和县住建局承担赔偿责任而不是补偿。独山县人民政府和县住建局认为中院仅以没有书面约定为由,而否定了双方之间约定拆迁补偿安置款及安置房由美居置业承担的事实,该认定不符合事实及法律规定;另外认为本案超过了法律规定的起诉期限。

2017年2月28日,贵州省高级人民法院做出(2016)黔行终字656号终审判决。判决认为:在《国有建设用地使用权出让合同》约定不明的情况下,应按照合同订立的目的,综合探究当事人的缔约真意。也即是对该行政协议,不仅应从形式上审查协议的文本内容,还应根据履约过程中双方的实际行为,结合全案证据与事实对美居置业是否有上述义务作实质判断,充分实现法律的实质公正。最后,就探究本案行政协议缔约真意而言,可以看到一审查明的存在相互关联的如下事实:对涉案地块的估价分为毛地价和净地价的事实,土地挂牌出让公告中明确出让地块为现状地块有部分建筑物和构筑物需拆迁的事实,林吕宝以毛地价取得本案所涉地块的国有土地使用权的事实,以及美居置业在征收房屋工作期间以转账方式支付征收补偿保证金和政府按受的双方实际行为的事实等,从权利义务一致的原则性和合同是否实质成立的要件对上述事实进行审查判断后,可以认为美居置业应在与其合同权利相一致的范围内,合法承担其在土地出让合同中取得地块的补偿安置义务,承担相应费用。独山县人民政府、县住建局要求美居置业承担合法的相关补偿安置义务,符合法律要求。从而判决撤销了中级人民法院的第41号行政判决,但并没有对被诉行政行为作出判决。

美居置业的律师贾丽花认为,我公司除了与独山县国土局签订过一份《国有建设用地使用权出让合同》,从没与作为征收主体的独山县人民政府和独山县住建局签订过任何合同,不存在合同目的之说。再说土地出让合同已明确约定我公司没有无偿移交任何工程配套项目的义务。土地出让合同之所以约定了一年的交地期限,正是因为县政府承担征收安置补偿工作的需要。贵州省高院的判决采用推断的方式设置当事人的行政义务,没有法律依据。我国《行政诉讼法》明确规定了行政机关的行政行为应有合法性根据,而不是推断,若推断也能设置行政义务,哪里还会有依法行政?该判决认为县政府和县住建局“要求美居置业承担合法的相关补偿安置义务,符合法律要求”,却自始至终未看到合的是哪部法,符合的又是哪部法律的要求。省高院的该判决书没有任何有关案件定性、行政行为合法性依据等实质性的法律适用,既没有独山县政府和县住建局行政行为合法性的依据,也没有美居置业的请求违法性的依据。

公司据此向最高人民法院申请再审。

又一份失约的《协议书》

2017年8月28日,美居置业与县住建局签订了一份《协议书》,约定双方共同委托有资质的外地审计公司对涉案地块的征收安置补偿工作进行审计,依据审计结果,美居置业暂时提供符合征收方案的面积房屋给县政府用于安置,超出征收方案面积的房屋由政府出资回购。美居置业向最高人民法院申请再审的权利不受该协议的影响。

2017年9月1日,县住建局、美居置业共同与四川大家会计师事务所有限公司(以下简称(大家事务所))签订了《专项审计协议书》。

2017年9月19日,大家事务所做出了《关于独山县胶鞋厂片区旧城改建项目房屋征收安置补偿的审计报告》,审计结果为:符合征收方案的应安置总面积40571.16平方米,其中,住宅35495.07平方米,经营性用679.18平方米,门面1190.56平方米,简易房2359.38平方米,采光井(空地)847.57平方米;应付补偿费审定金额为2914.9889万元(含简易房、采光井补偿)。

美居置业认为,根据审计结果符合方案的商业面积只有1869.74平方米,政府却要求企业提供18136.66平方米的商业面积,这之间有10倍多的差距,明显不合理。同时公司根据审计报告发现,县住建局在与被拆迁户签订回迁安置协议时,违法补偿安置方案确定的1:1的比例。有一蒋姓拆迁户,门面只有80.24平方米,政府却认定为319.04平方米。另外有一家幼儿园,有2165平方米的住宅,根本不符合门面和经营性用房,却被政府部门全部认定为了门面和经营性用房。

林吕宝称,为了支持政府工作,维护当地社会稳定,截止目前公司已向政府提供了住房27000多平方米,商业门面4240平方米用于安置,远远超过了审计结论确定的商业面积。审计结果出来后,县住建局并不履行协议约定,而是组织外来人员强行进入小区进行施工,拆卸小区内的电力设备,私自搭接,给小区居民的生命安全造成重大隐患。小区物业人员进行阻拦,公安机关将10多名物业员工带走,并拘留3人。

针对上述问题,独山县信访局杨局长,目前也是代表政府专门处理此事的维稳小组组长称,我是政府安排2014年开始处理被拆迁户上访问题的,对前期的土地出让等问题不是很了解,但是目前被拆迁户因为回迁问题,给地方政府的造成的信访压力很大。因为美居置业对政府扣留的房子进行停水、停电。县政府为了缓解矛盾,组织电力公司人员进入小区施工,但遭到物业人员的阻拦。到现在还有部分拆迁户未能回迁,已经超期3年了,这3年县住建局已经垫付了3000多万元的过渡费。

对于此项目是否是旧城改造项目?是否有国家专项资金?县住建局为何不认可、不履行审计协议等相关问题,县住建局以领导不在为由拒绝做出回答。

结束语

美居置业与独山县人民政府争执不下,认为都是对方的错,与此同时,等待回迁的居民已经无法忍受:“现在我们就是想要房,现在开发商和政府之间的事儿,我们老百姓不清楚,你当时开发商在做的时候,政府咋承诺的,回迁协议是政府和我们签的对吧?我们老百姓就是想要房子,回家”。

刚刚结束的十九大报告为我们描绘了中国特色社会主义法治国家的宏伟蓝图。报告明确提出建成法治国家、法治政府、法治社会。全面依法治国,持续推进科学立法、严格执法、公正司法、全面守法。当地政府是否也应依法执政、依法行政?

事情的详细进展,我们将持续关注。(文)

原文链接:https://www.zhongboxinwen.com/shehui/bwyc/2017-12-04/11726.html

(编辑:李维 )


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